当下楼市:限跌,降税率......

发布:2021-09-28 20:20:27 公众号:子木聊房 查看原文: 阅读:37328

每一个睿智的买房人

都关注了「子木聊房」

正3153字,阅读时间:大概12分钟


文/子木



前几天我去河南出差,路上一网约车小哥一直叹气。


我实在没忍住,“怎么了?”


小哥一拍方向盘,“哎,原来一个月能赚7000块,现在一个月累死累活赚5000块,一下子少了2000,老妈糖尿病,娃娃吃奶粉,还有房贷车贷,怎么活啊。”


不知道怎么安慰,我劝道,“今年大家都不好过,你还年轻,会好起来的。”


没想到小哥一抬头,指着旁边的楼,“房地产都不行咯,我们开车的能好到哪里去?”


这句话,一下惊醒困意中的我,小哥的观察很微妙啊,我问他为啥,他说:


“原来房子涨,大家感觉都赚了钱,出门就打车,现在房价在下跌,大家都认为兜里的钱越来越少,能多走几步路就不打车了。”


这句话有道理吗?有道理。这跟股市一样,股票账户每日飘红,即使还没兑现,都感觉每天下馆子有动力了,以为是其他股民请的客。


房价涨跌对消费情绪有一定的关联性,这属于纸面财富的消费心理作用。


据统计局数据显示,8月份社会消费品零售总额仅为3.44万亿元,同比去年8月仅增长2.5%,扣除价格因素,8月份社会消费品零售总额实际增长0.9%。情况不容乐观。



消费是第一大经济引擎,时间久了是会出问题的,于是你看到,日前,经济日报点名批评:


楼市调控应注意满足刚需。


的确,很多城市在拦住炒房客的同时,误伤了刚需,比如洛阳,首套房贷利率跑到了6%以上,要知道这个城市近两年房价是横盘的,炒房客早就离场了,刚需客却进不去,伤透了心。


但更多的城市,却会把这条信号解读为,楼市过度调控,需要“自救”。



1

被逼无奈


日前,张家口四部门联合出台“限跌令”,要求:


“新取得预售许可证的项目,不得低于备案价格85%进行销售”。


言外之意,开发商卖新房,只能在备案价格的基础降15%,超过这个值,直接拒绝网签。


至此,全国出台限跌令的城市已经上升至10城,分别是岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、南通。


你会发现,三四线是重灾区,只有沈阳和昆明、南通是二线,一线没有,跟我的预测基本吻合。


我在之前的文章《冷市10大买房思维里》讲过,限跌令是一块试金石,凡是此阶段出台的城市,最好不要买房。


出台限跌令的道理很简单,就是不希望开发商在市场行情冷淡的时候,下调价格,恶意竞争,从而造成恐慌情绪,引发投资客集体抛盘,砸跌市场,这是一种极度不自信的表现。


不过沈阳是东北希望,昆明是云南之首,南通有长三角红利,三者回调到一定程度,还会触底反弹,从大局观考虑,此阶段的回调,会逐步暴露“房价底部空间”。


但三四线就不一定了,拿张家口来说。


据报道,主城区的房价已经从顶峰的1.3万/平方米左右,降到了均价8000多元/平方米,一夜回到2016年前。


尤其是进入2021年下半年来,多个楼盘已经低于成本价销售,整个楼市弥漫着维权烂尾的负面影响。


五年前,七八千,五年后,七八千。期间一轮涨幅,套死几十万炒房客,尤其豪赌冬奥会的炒房客,基本没什么希望了。


张家口我从2016年开始涨的时候,就在拦大家投资上车。这是因为张家口十年人口流失22.66万人,下降了5.21%,除了旅游,基本没啥产业。一场冬奥会救不了一座城市,这是本质决定的。


而未来,一直会处于被北京虹吸的阴影中,而北京带动发展的只有东南方向。有些人投资买房从来不做研究,只靠上头。


今年这股调控大潮,前所未有,我预计全国有2/3的城市扛不住房价调控,接下来明里暗里出台限跌令的城市,只会越来越多,大家需要谨防。



2

降低成本


跟张家口出台限跌令不同,广东省多城以调节税率的方式,对冲房价下行。


据消息,自9月13日以来,广东省内已有肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、清远等多个城市,相继发布了相关政策,将定向下调税率。


其中,惠州、肇庆、中山、珠海几个城市,均将二手房转让个税下调至1%,此前是2%。


如果按照一套200万的房子计算,个税从4万降低至2万,对于刚需家庭,还算一笔不小的支出。


按照正常情况讲,全国大多数城市二手房交易都是1%的个税,广东省内的广州和深圳,也是1%,所以广东多城降低1%,也是合理的。


但是,问题在于:为什么会选择这段时间?


答案是广东省楼市整体降温速度加快,有些地方太凉了,需要喝碗热汤,暖和一下。


根据乐有家数据显示,8月粤港澳大湾区楼市一、二手房成交齐跌。其中,深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、江门、佛山、肇庆九城累计成交一手住宅40720套,环比下跌18%,同比下跌42.1%。


其中,深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山是近一年内涨势最好的,现阶段的降温,属于周期内的正常回调。


但比如湛江、汕尾、梅州等三四线城市,却很难堪。涨的时候一个都跟不上,跌的时候,一个都拉不下。


其中惠州、珠海、中山出台二手房个税调节,是因为城市主要以新房市场为主,二手房则主要是当地刚需购买,所以此次税率调节,也是鼓励当地二手房市场活跃起来。


不过,个税整体对于购房款,还是极其微弱的占比,对整体楼市趋势不会有多大的影响,只是尝试在冷市中扯开了一道口子,利好楼市行为,也是为数不多的逆向调节。



3

救不了


地方主张“救市”可以,但当下市场,有两类救不了,一种是高负债开发商,一种是高价学区房。


目前当局的想法,就是在冷市中“拆地产雷”。


9月24日,深圳六部门针对开发商进行大规模严查,主要是购地资金来源,违规将被取消资格,禁1年参拍。


言外之意是,钱多你入局,钱少你下桌,但你不能过分借钱玩。


房地产属于资金密集型产业,过去玩的空手套白狼的游戏,让一个个企业膘肥体胖,吃尽时代发展红利,而现在,必须回归到”制造业“,脚踏实地给人民造房子。


预计接下来暴雷的房企会不少,背后受牵连的购房者也不少。


其次是高价学区房。


根据最新消息,沈阳下发《通知》:


要求房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中,不得以学区房名义挂牌二手房;不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房;不得组织出售方联合抬高报价;不得协助交易双方签订阴阳合同。


这意味着,在沈阳,学区房成了禁词。


到目前为止,除北上广深,重庆、沈阳、芜湖、西安、厦门、成都等16个城市已出手整顿学区房炒作乱象,高价学区房均呈现不同程度下跌。


一线城市是最惨的。


拿上海举例,8月份,上海二手住宅仅成交1.8万套,环比下跌24.3%,同比下跌39.6%。而其中二手房的学区房,成交进入冰点,无人问津。


一个潍坊板块的中介朋友跟我说,当地一套47平米的优质学区房,去年房价在600万左右,现在已经跌到了480万,整整跌去20%左右,还没人要。


梅园板块的一套46平方米左右的房源,3月时价格是850万元,后一路降到680万元。一套48平方米的学区房,从835万元,6次降价至625万元,动不动百万亏损。


这些中产家长万万没想到,双赢的局面变成血亏,未来可能只有靠孩子成才,勉强给点心理安慰了。


一二线城市的高价学区房,均存在政策风险,尤其是一线城市高价学区房,救不了。


这是因为底部逻辑变了。例如严格实施多校划片入学政策,大面积、大比例推进干部教师交流轮岗,以及学位指标到校等等,都是前所未有的定向打击。



4

买房注意


最后再根据我的经验,给大家做一个预测:


首先“救市”将是接下来楼市的主唱调。


不单是限跌令、下调税率,还有提高公积金贷款额度,降低落户门槛抢人才……这四种是最常用到的“救法”。


但至于效果,就像是刀片伐大树,“遥遥无期”。


再次强调,凡是出现限跌令的城市,那么意味着房价还可以再跌,大家一定要离场观望,这是我多年总结出来的。


那么什么时候买呢?答案是,真正开始救市的时候。


比如大幅降低房贷利率、购房首付,解除限购,解除限售……这属于定向刺激买房行为,通常这种力度的政策出来,房价马上调头向上。


但按照当下的调控大基调,未来出现刺激楼市的松绑,概率不会很大。


与此同时,近半年,还要关注高负债房企,买新房之前,多从查一查资产负债情况,上市企业半年报里都在写着。


学区房的话,还是要观望,能不买就不买,现在这股风正在发酵,目前核心一二线城市被波及,接下来要看三四线城市是否会跟进。


“楼市调控应注意满足刚需”,绝对是接下来调控的主基调。


公积金优惠、首套房贷利率下调、二手房交易个税下跌,帮助刚需入场撑起房价,才是房住不炒的核心。所以时间就是让利。


能看得清的我都告诉你了,看不清的只能靠时间沉淀答案。有好的机会我会及时告诉大家,没有好的机会,就要学会捂住口袋,卧倒不动。


这在冷市是最大的胜利。



-  END -



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