买房,小心这些城市

发布:2021-09-25 11:59:31 公众号:子木聊房 查看原文: 阅读:40489

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正文3309字,阅读时间:大概11分钟

文/子木



最近有一个新闻,特别重要,如果你能读懂其中奥妙,一定会受益匪浅。
 
就在近日,发改委官网刊登了一篇重磅报告《差异化培育提升不同类型城市发展新动能》。

 
文中讲到:“为了达到十四五规划要求,着重提出四个层级的城市等级,其中有全球竞争型代表城市、区域性中心城市、战略接续成长城市和衰退型城市等四类城市”。
 
这种划分方法,我是头一次见,但可以确定的是,背后是国家对城市发展战略的重新布局。

这次不仅提到了杭州、成都、武汉、南京等这些新一线城市,还有济南、福州、沈阳等二线城市,以及宝鸡、洛阳、襄阳、赣州、宜昌等三四线城市
 
被提到的重点建设城市,国家会定向“输送能量”,给钱给人给资源,城运带财运,当地居民无不受益。
 
那么这篇报告,背后到底藏了什么秘密,哪些是可兑现的,哪些又是“愿望”?下面,子木帮大家详细解读。
 
 

1

走出去

首先是全球竞争型城市。
 
看字面意思就明白,它对标的是“国际”,之所以提出这么一个概念,是因为我们的“龙头城市”,太弱了。
 
根据MMF全球城市竞争力排名,48个全球大都市样本中,2019年,排名前三的是伦敦、纽约、东京,而北京、上海分别位列全球24位、30位。
 
要知道,2012年,北京的排名是全球第11名,这意味着,这些年,我们的龙头不进反退。
 
我仔细看了GPCI指数报告。
 
里面的解释是,北京和上海,经济尚可,科技研发、文化交往中等,但居住条件和生态环境很差。


其中“生态环境”在全球48个样本城市中,分别位列倒数第一、第二。
 
来过北京的朋友都知道,除了人就是房,被钢筋混凝土紧紧包裹着。

外地人来了大都去了天安门广场、颐和园、故宫,可玩的地方寥寥无几,若是想找一点有“绿色”的地方,还得驱车到郊外。
 
再看全球第一城伦敦,上世纪中期也很差劲,是出了名的“雾都”,但现在已经变成了森林之城:
 
141.6平方公里的公园、林地和花园,还有占伦敦土地面积的22%的环城绿带,当地对人居环境的投资,做到了极致。
 
伦敦国王学院的留学生怡然在日记里这样描述今日的伦敦:
 
泰晤士河周边常有跑步的人们,河边橡树茂盛,白色的水鸟从人们身边飞过,它们好像从不怕人。金丝雀码头附近的草地上常能看到松鼠,它们会主动跑到你身边,伸手等待你的喂食……
 
野生动物与人类和谐共处,是一个城市生态环境的最优表现,这种情况,国内我只在峨眉山见过,那还是猴子从我身上偷东西,嚣张地都以为自己是孙大圣。
 
还有就是文化。我之前问过一个导演朋友,“为什么国际大片中很少出现北京、上海的镜头,最多的取景地几乎只有中国香港?”
 
朋友回答我,文化输出不够。
 
北京上海虽然很发达,但这种摩天大楼的城市在全球一抓一大把,反而文化层面,我们有着上下五千年的底蕴,但却没有很好的输出,不过现在正在直追。

拿北京来说,博物馆总共197个,而伦敦,博物馆超过200个。
 
中国香港给人的感觉,很拥挤很逼仄,一种脏兮兮落后的感觉,但灯红酒绿的繁华夜市,霓虹灯下的爱情故事却是独一无二的。
 
总的来说,中国如果想实现世界第一大经济体的宏伟大志,就必须有龙头城市走出去,只有这样才能吸引国际人才和资本的青睐。
 
报告中提到,北上广深将被打造成卓越的“全球城市”,四大一线城市,任重而道远。
 

2

高能级 

将重庆、天津、成都、杭州、武汉、南京、西安、沈阳、济南、郑州、合肥、福州等,打造为高能级的国家中心城市。
 
这是此篇报告的核心内容。
 
国家中心城市,最早是在2005年,由住建部依据《城市规划法》提出的。
 
2010年明确提出五大国家中心城市(北京、天津、上海、广州、重庆);2016年5月至2018年2月,又提出新建四大国家中心城市,成都、武汉、郑州、西安。
 
不到二十年,我们捧出九大国家中心城市。
 
“国中”这个称号,非常值钱,只要落定,意味着一大批天降红利随之而来。拿西安举例,2018年被定义为国家中心城市后,紧接着:
 
阿里巴巴、腾讯、比亚迪等大型企业接踵入驻。
旅游数据爆发成为网红之城。
临空经济示范区被批复。
全球创投峰会开幕。
多个重大基建项目,集中开工。
……
 
西安被定义为国家中心城市的第一年,GDP名义增速破10%,飙升至11.75%,直接跳入全国第一梯队,坐实“西北王”的称号。
 
这次我们看到,除了老九大,未来还可能增加新六大,分别是杭州、南京、沈阳、济南、合肥、福州。
 
其中杭州、南京、合肥,同属于长三角城市群,只能说,国家对长三角真的是情有独钟,不过这也能理解,长三角每年贡献的GDP占全国1/4,投资肯定要考虑回报。
 
但重点来了,通过跟身边业内研究者的交流,发现大家对这三位入选“国中”,并不看好。
 
首先,国家级中心城市的核心是“中心”。

地理位置要中心,辐射能力更要中心,对一个区域的经济、文化和政治等因素,要有带动作用,是区域内独一无二的。
 
其次,要在战略布局上,有平衡性。比如之前西北发展太过落后,这时候只能把西安这个点做起来,成为绝对的龙头,才能带动西北发展。
 
杭州、南京同属于富得流油的长三角一带,自身实力本无需外力,而且长三角已经有了一家“国中”,上海大哥这些年带动作用明显。再出两家国中,有些多余。
  
而合肥,属于长三角,也属于中部五城,长三角有上海,中部有两大“国中”,九省通衢的武汉,和全国路网枢纽中心郑州,如果带上合肥,那么长沙要不要进“国中”呢。
 
所以这几位竞选,是很难的,反观其他三个预备队员,福州、济南、沈阳,虽然实力稍逊一筹,但我认为是“板上钉钉”之事。
 

3

新国中
 
近几年,我国在城市战略投资布局上,一直是“两条腿走路,填饱肚子”。
 
这两条腿分别是长三角和大湾区,有好的政策和资源,首先想到的肯定是这两位,因为投资有丰厚的回报。
 
其次是“肚子”,比如华中武汉、郑州、长沙、西北西安、西南成都和重庆等,这些城市均是各个区域的龙头城市。
 
唯有东北、西南以及华东的山东、福建等地,这几年,忽略了。现在便迎来了转折档口。
 
东北振兴是必须要做的,否则按照眼下的人口流出趋势,不出10年,东北会彻底沦陷,再难扭转。
 
其中沈阳,民国时期就是东北地区的首府,区位上可以很好的让东北与京津冀、长三角连接,带动东三省复苏,自然要承担起“东北振兴”的重任。
 
而同属于东北的明星城市大连,在失去上一班经济高速列车后,未来的竞争力将很难与沈阳匹敌。这是大环境造成的。
 
而且眼下沈阳房价并不高,这对于东三省年轻人流入是一个很好的契机。
 
其次是山东济南。

济南这几年在大省会战略下,发展的不错,近两年楼市回调充分,目前正在蓄势反弹。
 
山东一直存在“济南青岛”双子星之战,众说纷纭。

最多的表述是,过去山东把政策都给了青岛,但是青岛并没有混出什么名堂,对山东整体也没有带动作用,所以现在整体政策回流,决定把济南做起来。
 
而且济南在区位上,更“中心”一些,对整体战略规划和产业分配,更有前瞻性。
 
福州跟济南一样,双子星城市,过去一直被厦门碾压。但整体来看,厦门也没有起到带头作用,只是把全福建省的有钱人都虹吸在了岛内。
 
工业制造业高科技,没有赶上浪潮,房价倒是很贵,6000多亿GDP,最高房价能炒到7-8万/平米。
 
而福州,作为福建省会,包容性足够,已经成为万亿俱乐部成员,对东南沿海有强虹吸作用,而且房价较低,对年轻人也是友好的。

过去沈阳、济南、福州,这些省会城市都位列全国最没有存在感的省会榜单之上,但现在,国家开始重新布局,转移战略投资方向。

当然不能说,厦门、大连、青岛未来不发展了,而是在已有存量的基础上,这几个曾经的明星城市,增量空间并没有沈阳、济南、福州那么大

而且考虑到区域带头作用,未来政策转移和资源传输会更倾斜。


4

持续的马太

“国中”上台,势必会掀起一场财富风暴,接下来就看这几座是否能把握住机遇了。
 
讲到这里大家一定要注意一个规律:

因为资源有限,国家给大型战略扶持,地方就会集全省之力发展一城,只有这样,才有可能“成事”,成都、合肥、武汉、长沙、西安等等省会都是这个路径。

等到发展成绝对大城之后,才有可能对周边形成带动作用,我们叫做“反哺”,比如上海对昆山、嘉善,深圳对东莞、惠州的带动。
 
所以新国中出台后,对东北、山东、福建其他城市反而是利空的,尤其反映在房价走势上,大家一定要注意。
 
最后再简单说一下战略接续成长城市和衰退型城市。

 
报告总共提到21个战略接续成长城市,主要集中在中西部,而且基本都是省内除省会外的三四线城市。

对于常规普通三四线城市,我还是过去的观点,即使给政策,扭转局势的概率不会很大。
 
还是那句话,“马太效应”是城镇化建设无法破解的命题。任何国家都是这样,强者更强,弱者愈弱。给政策崛起,也需要一定的底子,比如城市能级、产业、人口、区位等等。
 
我国除了像江浙一带的小城市,改革开放后就形成异常发达的乡镇经济体,其他地区除非像山东曹县那样找到独特的产业方向(概率是千分之一),基本无法破除这一魔咒。这些城市的房子只有自住功能,在大环境下,房价会持续横盘。

至于衰退型城市,我曾在文章里讲过很多次,未来只能走“小而美”的路线,除非迫不得已在这个地方生活需要买房,否则尽量远离。
 

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